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前几天我跑了跑深圳的新房,只有一点感受:

深圳的刚需,赶快入场!

相比年初,这几个月深圳的新房市场,真的淡了不少。

用开发商的话来说就是:深圳的新房,竟然都不好卖了!

用深圳刚需的话来说就是:买新房,终于不用抢着摇号打新了

一直关注深圳新房市场的朋友应该知道,其实从年中开始,随着打新积分规则改变和新房供应的增加,深圳新盘开盘即售罄的盛况越来越少,卖不完的新盘越来越多。

这导致现在很多新盘非常尴尬,宣传的时候贼拉风,但最后一开盘压根卖不完。

图源:格隆汇楼市

东部的新盘,即便是在市场最火的时期,也有很多新盘滞销,更别说现在了。

比如最近月初开盘的罗湖莲塘板块的东海富汇豪庭,推了911套房源,仅有51批认筹选房,当天只卖出8套;

不止是东部,南山和福田也已经出现卖不完的问题。

福田的富通九曜公馆,堪称最为尴尬的福田新盘,开盘认筹的客户只有8批,传言开盘当天只卖出了两套,其他6批都弃选!

同在福田的加福华尔登府邸,462套开盘当天只卖出168套.......

南山蛇口的临海揽山,开发商捂盘都已经捂了3年多,结果也没捂出个好结果,251套只卖出去了163套。

南山和福田的新盘难卖可能是因为价格高,但去年几乎一开盘就日光的光明,即便新盘价格不高,也有不好卖的。

比如电建�吃门糁�花园,612套只卖出127套;

龙光玖瑞府,开盘当天287套只卖出47套;

金茂公园里,具体数量没有公布,但前两天去光明看房的时候发现还在卖。

习惯了日光、抢房的深圳新盘,如今西部和东部各区都开始卖不完,这放在一年以前,完全不可想象。

但是!

如果你只看到这个现象,然后嘲讽一句:深圳新盘不好卖啦!

那你这波分析就只停留在第一层。

对于当下行情,我们要思考两点!

第一,我们对新盘去化的预期是不是太高了!

我们得搞清楚,上面提到的深圳这些新盘,不是卖不出去,只是开盘当天没卖完。

过去两年,深圳开盘即售罄的新盘太多,把大家的胃口养刁了,让大家对深圳的新盘去化有了过高的期待,

都以为:

深圳的新盘就应该日光!

深圳的新盘就应该扎堆摇号打新、拼积分!

不符合上述两个条件,那么这一定是个有问题的新盘,拉黑!

以前深圳新房是绝对稀缺资源,用这套逻辑判断没毛病;

但现在新房供应增加的行情下,还是用这套标准,那就太粗暴了。

举个例子,前两天我去光明看了几个没日光还在卖的新盘,比较让我印象深刻的是打92折开盘没卖完的光明龙光玖瑞府。

这个盘最大的亮点是交通,离现在的6号线支线和未来2025年开通的13号线都很近,其中距离13号线的光明城站只有700米

6号线到福田,13号线是南下到南山,从地铁线上看,坐拥13号线的龙光玖瑞府反而比倚靠6号线的新盘还有一些优势。

而且项目的得房率能到80%,在现在深圳的新盘中属于比较高的水平,均价5万/�O上下,和其他新盘差距也不大。

相对差一些的可能就是商业,离龙光玖龙台的商业和凤凰城站旁边的万达几个大商业比较远,周边配套没起来。但综合来看,这个盘未来的竞争是有优势的。

深圳很多还没卖完的新盘和玖瑞府面临一样的情况,各方面比较都不差,但是开盘就是没有日光!现在还有一些货量

第二点,现在入市的新盘处在怎样的时间点?

当下这个时间点,是最糟糕的新盘入市时间。

如果把现在这些新盘放在2018、2019以及2020年开盘,绝对能卖得比现在好!尤其是西部那些新盘,有一个算一个肯定都是日光,摇号抢房少不了。

但放到现在,大部分新盘都会卖得很挣扎。

因为前面也提到了,现在是深圳前所未有的大量供应时期,这样的新房供应,导致了深圳新盘之间也在内卷竞争!新盘真正到了拼地段、拼品质的时候,

而买房的刚需们,当下心态也在发生变化。

市场热度好的时候,大家都在抢,购房者会被市场情绪带着走,没有钱也想着筹钱赶快上车,这是市场的力量。

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但市场预期变低、新房选择变多了之后,刚需们就开始傲娇起来了!

有点小缺点都会开始介意、价格不如意就说拜拜.

当刚需的情绪都不再亢奋、紧张的时候,新房就很难回归到去年的行情。

在这个情况下,有些盘开盘卖不完,其实不是这个新盘的问题,而是当下这个时间点,市场已经发生了翻天覆地的变化。

刚需变挑了,愿意等的人多了,对于那些过去压根抢不上新房的人而言,现在反而是捡漏的好时候。

现在,就是刚需买新房最好的时机。

支撑我这个判断的,除了新盘供应增加之外,还有三个利好。

第一,投资客退场。

重点提投资客,是因为投资客一直对深圳的新房影响很深。

深圳一直都是炒作氛围浓厚的城市,投资客的身影过去常常穿梭于深圳各大新盘之中。

有钱、有骚操作甚至有各种信息源的投资客,对刚需完完全全是降维打击!

在这个市场中,如果没有规则保护,刚需永远是被挤出的那个。

自从购房资格门槛提高、打新积分规则完善之后,深圳的投资客活跃度就越来越低了。这是今年楼市调控、打新政策变化之后的政策红利。

最新的打新积分政策

直白点说,深圳楼市的现实就是:

深圳的新房,只有投资客不参与,才有刚需客参与的空间。

所以,不要浪费此刻这个政策所带来的市场红利。

第二,房企的底气不足。

购房者和房企,也是一个此消彼长的关系。

以前新盘少,卖方市场下是房企占有优势地位。

所以为什么有些新盘连样板间甚至销售中心都不开?为什么有些房企能捂盘捂个3、4年?

还不是因为你买房的人没得选,掌握核心资源的房企有底气!

但现在,新房货量足够多,有宝安松岗、光明、龙岗那些纯粹的刚需盘、也有南山、福田上千万的"豪宅"。

选择变多了,过去因为稀缺所形成的交易优势就会被消失。

所以,之前一直在捂盘想着卖个好价钱的新盘,比如新世界临海揽山御园,开始顶不住了,但那出来卖也卖不完。

而宝安另外几个老捂盘王,比如泰华梧桐林居、盛意家园,都开始吹风要入市!

看得出来,房企不如以前从容了。

当然,也只有房企预期下调、开始卖不出去的时候,刚需才有机会。

第三,买新盘的门槛很低

那些要积分的新盘,积分要求已经很低了。

大多数还要积分的新盘,高的需要50多分,低一点的大概只要40多分甚至30多分就可以入围。

不用积分的新盘是多数,现在只要准备名额和资金就可以买。

当年华润城那样的万人摇不复存在;

连夜排队扎堆等开盘的情况也不复存在。

这个行情下,别说是刚需了,就算你是有房的改善客,新盘又不用积分、改善户型选择又那么多,如果能有耐心等两年之后交房,现在买新房比买二手房更香。

说了那么多,一句话总结就是:

有名额和钱的深圳刚需,快快快,别想那么多!赶快冲!

当然,能买是能买,但别飘,那些奔着日光去的网红盘,肯定还是一大堆人抢,没有捡漏的可能。

所以我建议你,接下来重点就关注两类新盘:

一个是那些即将要上市、符合刚需定位的新盘;

另外一个就是那些还没卖完能捡漏的新盘。

在深圳,有限的资金下,要知道自己的能力范围,不要只盯着网红盘,想着捡最大的麦穗!放心,轮不到你的!

不要随意嫌弃任何一个新盘,对于刚需而言,没有十全十美的楼盘,只有最适合自己的楼盘。

最后,还是重复那句话:

选择那么多,不要辜负现在这个行情下的打新红利,看对了就入场吧!


本文首发于微信公众号:大胡子看深圳。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

  • 评论列表:
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     发布于 2021-12-06 00:02:38  回复
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       发布于 2021-12-10 02:15:38  回复
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      哈哈,别忘了读者
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         发布于 2021-12-19 08:50:52  回复
      • 最后管泽元也表示自己做解说这么多年从来没有破防过,但是这次解说杯没打好,确实被喷破防了,也能体会到没人可以做到感同身受,再次为自己之前的言行向狼行道歉。一直更新下去吧。

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